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La vente à réméré, qu'est-ce que c'est ?

Définition :

La vente en réméré est un acte de transaction immobilière avec une faculté de rachat.

Il ne peut aucunement être assimilé à un crédit, un prêt hypothécaire ou à un rachat de crédit.

Toute assimilation à un acte de crédit est totalement erronée.

La mise en place d’une vente en réméré , nécessite les mêmes formalités qu’une vente immobilière classique : Mandat de vente, Diagnostics Techniques, Compromis ou Promesse établi unique par un Notaire, DIA, et Signature de Acte Authentique

Tout vente en réméré s’effectuera par un professionnel titulaire OBLIGATOIREMENT d’une Carte de Transaction Immobilière

La vente en réméré s’analyse juridiquement comme un véritable contrat de vente, conclue sous la condition résolutoire ouverte au vendeur d’en obtenir sous certaines conditions la résolution.

Son statut est régi par les articles 1659 à 1673 du Code Civil, qui prévoient notamment :

Que « La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 » (article 1659)

A savoir le remboursement non seulement du « prix principal » mais encore des « frais et loyaux coûts de la vente » (c'est-à-dire essentiellement : les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les honoraires du notaire et du conservateur des hypothèques, les honoraires de transaction immobilière) des « réparations nécessaires » et de « celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation » (article 1673)

Il y a lieu de préciser ici que le prix principal s’entend en principe du prix versé par l’acheteur lors de la vente, mais qu’il est libre aux parties de prévoir un prix de rachat différent du prix initial.

Il est à préciser encore à toutes fins qu’en dehors de la restitution du prix et des autres remboursements visés par l’article 1673 du Code Civil, il est admis que le contrat de vente en réméré peut également prévoir le versement par le vendeur d’une somme déterminée destinée à indemniser forfaitairement l’acquéreur pour les inconvénients inhérents à l’exercice de réméré.

Il est également admis dans l’hypothèse où la vente en réméré s’accompagne d’une convention d’occupation précaire au profit du vendeur en réméré, ce qui est le cas en l’espèce, que le non paiement par ce dernier des indemnités d’occupation précaire conformément à la convention d’occupation précaire, peut entraîner la déchéance de son droit d’exercer la faculté de réméré.

Que « la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années …» (article 1660)

En l’espèce, le compromis de vente signé prévoit une durée de 24 mois

Que « le terme fixé est de rigueur, et ne peut être prolongé par le juge » (article 1661)

Que « Faute par le vendeur d’avoir exercé son action de réméré dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable » (article 1662)

Nous attirons donc d’ores et déjà votre attention sur le fait qu’une telle opération ne peut en aucun cas s’assimiler à une opération classique de prêt hypothécaire ou de rachat de crédits.

Il s’agit d’une véritable vente entraînant par définition même le transfert de la propriété du bien avec toutes les conséquences attachées à un tel transfert, vente assortie de la faculté qui vous est donc ainsi ouverte de pouvoir en obtenir la résolution et de retrouver ainsi votre droit de propriété, en restituant, dans le délai de rigueur fixé par le contrat

Dans ce cadre bien précis, la société ETOILES FINANCES se chargera, si vous la missionnez en ce sens, de rechercher un prêt vous permettant, au terme fixé pour l’exercice de la faculté de réméré, de racheter le bien immobilier aux conditions prévues au contrat.

Mais il est bien précisé ici qu’à l’instar de toutes les sociétés exerçant l’activité d’intermédiation en matière de crédit immobilier, la société ETOILES FINANCES, qui mettra en œuvre tous ses moyens à cette fin, ne peut contracter à cet égard aucune obligation de résultat et ne saurait ainsi garantir l’obtention assurée d’un tel prêt.

De ce fait même, la responsabilité de la société ETOILES FINANCES ne pourra pas être engagée dans l’hypothèse où en définitive vous n’obtiendriez pas le financement nécessaire à la mise en œuvre de la faculté de réméré.

Cette présentation n’a pas d’autre ambition que celle uniquement d’attirer d’ores et déjà votre attention, à ce stade de votre projet, sur les principes généraux de la vente en réméré, vous renvoyant quant aux conditions particulières et aux modalités de réalisation de votre opération en particulier, vers le notaire instrumentaire chargé de la vente, qui ne manquera pas au titre de son devoir de conseil, de vous donner toutes les indications nécessaires.

ANNEXES

Article 1659

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.

Article 1660

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.

Article 1661

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge.

Article 1662

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Article 1663

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui de droit.

Article 1664

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat.

Article 1665

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

L'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue.

Article 1666

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Il peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur.

Article 1667

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si l'acquéreur à pacte de rachat d'une partie indivise d'un héritage s'est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte.

Article 1668

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l'action en rachat que pour la part qu'il y avait.

Article 1669

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Il en est de même si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers.

Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu'il prend pour la succession.

Article 1670

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Mais, dans le cas des deux articles précédents, l'acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier ; et, s'ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande.

Article 1671

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si la vente d'un héritage appartenant à plusieurs n'a pas été faite conjointement et de tout l'héritage ensemble, et que chacun n'ait vendu que la part qu'il y avait, ils peuvent exercer séparément l'action en rachat sur la portion qui leur appartenait ;

Et l'acquéreur ne peut forcer celui qui l'exercera de cette manière à retirer le tout.

Article 1672

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l'action en rachat ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux.

Mais s'il y a eu partage de la succession et que la chose vendue soit échue au lot de l'un des héritiers, l'action en rachat peut être intentée contre lui pour le tout.

Article 1673

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.